IMU usufrutto e prima casa: il principio che molti ignorano
Quando sull’immobile esiste un diritto di usufrutto, l’IMU sulla prima casa non si trasferisce automaticamente all’usufruttuario. La disciplina IMU contenuta nella legge 27 dicembre 2019, n. 160, è chiara: l’esenzione per abitazione principale dipende dalla posizione soggettiva di ciascun titolare di diritto reale, non dalla destinazione d’uso dell’immobile da parte di un altro soggetto. Il caso più frequente — madre usufruttuaria, figlia proprietaria che ci abita — è anche quello più spesso gestito in modo errato.
La questione riguarda eredità, successioni, acquisti con riserva di usufrutto e frazionamenti familiari. In tutti questi casi la verifica della posizione di ciascun titolare è indispensabile per una corretta liquidazione dell’imposta.
Chi paga l’IMU in presenza di usufrutto
L’art. 1, comma 743, della legge n. 160/2019 stabilisce che sono soggetti passivi IMU i titolari di diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie — non i nudi proprietari. Quando sull’immobile esiste un usufrutto, l’IMU grava quindi sull’usufruttuario, nei limiti della quota e del periodo di possesso.
IMU usufrutto prima casa: quando scatta l’esenzione
L’esenzione per abitazione principale richiede che il possessore risieda anagraficamente e dimori abitualmente nell’immobile. I due requisiti devono coesistere in capo allo stesso soggetto passivo. Se la madre usufruttuaria non vi abita e non vi ha la residenza, l’IMU è dovuta sulla sua quota come seconda casa — indipendentemente dal fatto che la figlia proprietaria utilizzi l’immobile come prima casa.
L’agevolazione IMU non segue l’immobile in modo oggettivo: dipende dalla posizione del singolo possessore. L’IMU usufrutto prima casa è quindi un tema che va analizzato separatamente per ciascun titolare di diritto reale.
Conseguenze operative: calcolo e aliquota
La madre usufruttuaria al 50% dovrà versare l’IMU sulla propria quota applicando l’aliquota deliberata dal Comune per gli immobili diversi dall’abitazione principale, proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi di esistenza dell’usufrutto.
La figlia proprietaria potrà beneficiare dell’esenzione per la propria posizione soggettiva, se ricorrono i requisiti: categoria catastale abitativa (escluse A/1, A/8, A/9), residenza anagrafica e dimora abituale.
IMU e deduzione IRPEF: attenzione a non confonderli
Un errore frequente è collegare il trattamento IMU alla deducibilità dei costi professionali. I due piani devono restare separati. L’art. 54 del TUIR disciplina la deduzione delle spese relative agli immobili utilizzati promiscuamente per esigenze personali e professionali. Questa deduzione non incide sul trattamento IMU, che dipende esclusivamente dalla qualificazione catastale e dalla presenza di residenza e dimora abituale in capo al soggetto passivo.
Conclusione operativa
In presenza di diritti reali frazionati sullo stesso immobile, ogni posizione va analizzata in modo autonomo. L’esenzione IMU per abitazione principale non si estende automaticamente agli altri titolari di diritti reali. Una gestione superficiale di queste situazioni espone al rischio di avvisi di accertamento IMU, con sanzioni e interessi a carico del contribuente.
